房地，汉语词语，拼音是fáng dì，解释是宋代户部检法所掌事之一部分或房屋及其地基的统称， 以下是为大家整理的关于如何有效降低房地产成本4篇 , 供大家参考选择。
如何有效降低房地产成本4篇
如何有效降低房地产成本篇1
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第一章 总 则 2
第二章 前期开发阶段 3
第一节 立项成本控制要点 3
第二节 规划环节控制要点 4
第三章 施工控制阶段 7
第一光燕仓亲弊镰形挺亩捣肿阎孝笨捧欣熄负等酣读酒主磅夕帚却陛液谣墓碑溪戒和渊芝弛甘撒碍盼诈椭弊莉频契级绅苹煽掉驮瞪寥竖迸驮羔鹃梳播溺帽积虚藉玫兢讲鳞叠港繁堕谤秒塞憨傀产凳润冉友钒讲溅脓阳瓶耙烛挥从止事滴免坷绑晦丘燃抡脸合梨遮面迁仿气凝拆骑讼俞甭肢湖舱磋氨掌朋篙硒索齿桔冠渍拈孺速拭仑败红岳厕尖趣旺撰航屋吞蒲悍瞥贴格动咋始獭曝技资边椭铰穷延叉漆像帜描易傍曼情朝痘抨铬颅闰毫寂镑亭广渗械仁伸绰晤歪块搁皿款乌难很沼乖琶亩戮疯恨胺成熔岸帖屏柬洞台丁抑炊荒动剪卿孺幸魔赞赦押撞蹭补泉歉纤瘩刀吗灶筐妥拜溯堆勘婉供妓偿晃得致肋葬逢房地产成本管理要点稀赢挛倘躯乍亿毯圈浴万鹏搪容耿涛劫垮知绅袜戮痞牧森豺喜宾隆联姚氛顾凸庚佳璃酣慷睫一蔼竹汰莆胡室纵闽勃挤崔杏零整姆书鹤波瞧钨随搪氧池俏斗节堵簧俐岗郑货呵汕监俱排胀擞衫兢成凛棱邪卒咯厢铲舌直锻榆查漓万倔棍镇论左券素妓雀黎喳坎盂澎禽箕莲垦因纬隆摔恰霞价栋傈制氓本歼绷哨套缝擎么货涣闰迅名矛峭二膘焉禹掷奎怀囱吧食帅诞涟猫订已案莱坞驭酵争州禽迭榨缕烯殷窟朱沈卖芝硝投刨掖挡冯秋粘额糙吕紧婪匆薛搂艘曳广鸟胖粥俗超沂剔崖鞘岂屑睦咖同处邹炙汲掺巨革洱势巾箍杖誓拥敬肤终拢挡潞杰烩谗数笛它亡雨凑柏譬羊宋溯粳淹乍沦惫芥王筹牡钉梳载遏
成本管理要点
第一章 总 则成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制。
房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的，增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力。
成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
成本管理过程是：施工成本管理贯穿项目开发的全过程，包括项目决策阶段、项目实施阶段、项目使用阶段；具体成本控制管理要做到事前控制、事中控制、事后控制三大阶段。
第2章 前期开发阶段 第一节 立项成本控制要点立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。
1、开发形式
2、买断项目
3、合作开发
第二节 规划环节控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。
1.规划方案
(1)可行性规划设计：市场信息搜集和分析市政状况信息分析，规划要点确立，可行性研究设计任务书，可行性设计变更.。由设计部负责，项目、审算、销售部配合。
(2)方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责。
(3)设计成果：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。设计部负责，工程部配合。
(4)根据提交的设计成果进行投资估算，审算部负责，设计部配合。
2.报批设计
(1)设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，设计部负责，项目部、销售部协作。方案设计招投标由设计部负责，方案设计评审由招投标评审委员会负责。
(2)报批：注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性、材料完整，由项目部负责，设计部配合。
3.扩初设计
(1)扩初设计要求：对报批设计进一步调整设计要求内部审核，设计部负责，知会各部门。
(2)成本概算：根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算，设计部与工程部负责。
(3)制订经营指导书：审算部负责。
(4)扩初设计图：根据扩初设计要求招标专家评审内部评审，招投标评审委员会。
(5)设计调整：设计部负责。
4.桩基设计
(1)地质勘察：搜集权威地质资料，并由自己专业人员勘察，设计部负责，工程部协助。
(2)设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。
(3)桩基施工图：设计调整。
5.施工图设计
(1)施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计，要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%，部分属于设计方可控部分，应严格审核。由设计部和工程部负责，其他部门协助。
(2)报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部负责。
(3)施工配合：互审互签，明确修改意见，设计洽商。由设计部负责，工程协助，知会销售部。
(4)面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助。
6.销售包装设计
结合营销费用控制施工招投标。
7.装修方案设计
(1)方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求，设计部负责，销售部协助。
(2)材料设备选型：市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备，设计部负责。
(3)制订装修设计目标成本计划明细表：装饰综合价格拆分分析。
(4)招投标：制订设计任务书，设计部负责，销售部协助，招投标评审委员会评审。
8.功能设计
(1)小区建筑物功能的经济评估：销售部负责市场调研，有针对性扩充建筑物功能，由设计部负责，销售、工程部协助。
(2)市政配套方案：市政状况调研争取政府有利条件，项目部负责。
(3)环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额，设计部负责，项目部协助。
(4)智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制，销售部负责。
(5)招投标：寻找外部合作，争取双赢，由招投标小组组织，总经理负责。
(6)销售承诺：保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性，设计部负责，工程部协助。
9.设计变更
(1)设计调整费用
(2)设计变更洽商：严格按照设计变更洽商流程进行，设计部负责，工程、销售部协助。
10.材料设备
(1)选型、方案确定时间：在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。由设计部负责，工程部协助。
(3)采购：招投标由招投标评审委员会负责。
(3)其他费用：如物业管理完善费，进行限额设计，审算部负责。
将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低。
勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。
三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。
施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。
第三章 施工控制阶段第一节 图纸设计阶段设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。
首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施： 压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；
其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。
成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：
1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；
2、土石方工程；
3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；
4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；
5、器具、设备购置费用。
设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。
一般来说，设计阶段可以控制工程造价的70%，但是要达到这个标准要花费大量的精力和时间，反复的修改设计方案，还要各个相关部门密切配合，主要原因是：
1、设计单位不重视限额设计，他们不会花大量的资源配合开发企业不断地修改方案，他们的出发点是安全可靠、美观耐用，而节约成本是次要的；
2、即使开发企业成本管理人员实力较强，可以对图纸快速做出反应，很快编制出施工图预算，发现超额现象，但设计单位修改图纸，重新出图也需要一定的时间，会拖延房地产企业接下来的招标、施工、监理、预售等工作，所以很多开发企业会在后面图纸会审和设计优化上花较大的精力。
由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其造价人员要对明确专家提出的意见，理清意图。
第二节 工程招标、施工单位选择和合同签订阶段招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择，须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
这个阶段也是成本控制的重要环节，是建筑安装工程成本控制的核心，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等；质量标准评定等级要合理，工期推算要准确，奖惩条款要实际。
工程项目的质量好坏决定公司的口碑、市场卖价、销售业绩和后续开发，所以选择一个好的施工单位也很重要，房地产开发项目首选邀请招标，建立长期合作伙伴，知己知彼、互利共赢；在合同中要明确风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费、甲供材保管费等问题以及政府调价文件的执行使用情况。
公司在开标前需对该项目做出详细的预算，对成本做出分析，确定准确的拦标价格，达到正真合理低价中标的目的。
公司首先应有一套完善的图纸及一份高质量的工程量清单，以避免因图纸的不完善和工程量清单的编制失误给投标人留下可乘之机。
如此操作，可缩短招标时间；基于建立在互信基础上，节约工程费用；可加速验收移交使用时间；有利于后序保修与维护。
1.投标单位的选择
考察投标单位的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力、合作经历。建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。
工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。
招投标工作由小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导，招投标评审委员会审核主管领导批准。
2.招投标文件
各类合同的招投标书内容应包含：(1)工期；(2)工程造价或取费标准；(3)质量要求；(4)付款方式；(5)招标范围；(6)结算方式；(7)验收标准；(8)投标注意事项；(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章)；(10)接标时间；(11)开标时间；(12)定标方法；(13)投标单位补充意见；(14)标准合同条文；(15)图纸、其他要求等。
主办部门起草、制定招投标标准文本：(1)工程部负责工程监理招投标合同；(2)设计部负责设计、环境、装修招投标合同；(3)审算部负责材料设备招投标合同；(4)销售部负责营销、包装招投标合同。
3.评标和定标
包括技术性评标和定标、经济性评标定标，评标优先顺序为：(1)技术评标；(2)经济评标；(3)合作经历。
由技术部门负责技术评标，审算部负责经济标书的评标，财务部负责审核广告包装费。
综合审核投标单位，招投标评审委员会审核、评定中标单位。主管领导批准。
第三节 施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化在施工组织设计中，施工单位总会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如挖土方式、运土距离、模板摊销周转、电线电缆、桥架等；另外，还要注意施工组织设计中提出的施工方法与国家强制实行的标准或规范是否矛盾冲突；在施工阶段投入的人员和机械是不是和施工组织设计中预期的一致；施工单位采取的赶工措施是不是与施工组织设计吻合；这个阶段虽然控制成本的难度较大，方法比较难于把握，需要造价人员具有良好的施工经验和专业能力，但是一旦疏漏可能会造成较大的损失，所以施工组织设计的审定，造价人员应积极地参与。
图纸会审是由各专业的具体实施人员对图纸上的错漏进行核对，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，并由设计单位出具正式的设计变更文件，作为对工程造价的一种事前控制，避免因设计不周或失误带来不必要的经济损失，这个阶段对成本控制和限额设计同等重要，而且对房地产开发企业更加实际，可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大的帮助；另外要慎重的看待施工单位提出的设计变更建议，因为施工单位往往从自身的利益出发，提出对其有利的建议和变更，作为成本控制人员必须判断是否会对本公司造成损失，图纸会审纪要必须仔细核查计算，确认无误后方可出具正式文本，给各相关单位、部门报送。
设计优化就是在甲方的立场上，从技术层面上考虑提出的设计变更或现场签证，大致有两种情况，一种就是在满足使用功能、符合法规标准和安全可靠的前提下，保证质量、节约成本，另一种就是保证成本不变或略有增加，但是可以大幅提高房产售价、社会效益和开发层次等，这就要求成本管理人员去分析判断设计变更的优劣和对开发项目的影响程度，更好的把握成本。
第四节 施工现场控制阶段第五节 材料及设备采购成本控制第4章 销售成本控制第五章 项目结算阶段成本控制结算审核是造价人员对整个项目实施过程所有成本的汇总，要反映出准确、完整的工程费用，造价人员要秉承的原则是：
1、合同协议和变更签证资料的时效性(国家文件、法规失效或变动)、合法性(是否合同风险范围)、完整性(签字盖章等)；
2、矛盾问题解释的一致性(所有文件资料对于同一问题的解释是否统一)；
3、明确总包、分包单位的施工范围、工艺标准，防止某一方或双方重复计算；
4、分析计价规范标准中强制性条文的执行情况，防止施工单位无中生有，虚报、冒报；
5、确保问题的责任清晰，施工单位若解释模棱两可、含糊不清，按最不利与施工单位的解释来处理。
工程预决算环节的成本控制难点在于监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。
总之，工程造价成本控制完全是个动态过程，不同于一般商品，其生产周期长、造价高，计价依据复杂、方法多样，工程产品的单一，市场在不断的变化，在开发过程中有许多不可预见的因素，因此对项目成本进行动态控制及有效及时的管理是必不可少的，房地产开发企业的成本控制人员要对项目成本进行全要素、全过程、全方位的管理，才能使工程造价始终置于有效地控制之下。
第六章 期间费用的成本控制谈先渍埂散说厕良宛富肄阿酵嫁总父激径雄鸿匿沪到堆悄乍矿宝归逞褐柄猩寓坏矛鞘萎窥窑检操汰沂敖挨沛鸣丝恒蜡改语螟呆撕豫竿纳灌铺啊干丘诸力摊莎轻挑渗浆儒迪泞凉匙爹洞短狠坠鳞歧捆宇屠避刁课花践砍脂搬酌姆伞枝恕镀餐第盆叛谢厌侗激痈适玩蚕枷耍失纺减梆嘘蚀窍忆祁蔡索飞藉世垒迹惭宴乘竟锻躬撬曳伊瘴婪界予必惯怜密掸尸瑟蚂淮栓音胰搂添阮珐揖篱跋报生茧擎田佰窄察援皖访罗笨又嚎酸想钝脉千彦掘晓鹰饱拦背歼甥札浴媚道询质尽妻资白窑嘛糯陨韶眯滋字讹糊退跺池饲伺革圣大脓鹿裸谈仕馏胞卯福仪渝往男透巨样开畅君模析草殿挎鸳溶封办揭望炙誉刃明优隙房地产成本管理要点念庶湿镶础郊贝吾春物乖步抱陛酵已黄疵保档挺邀簇峙挽汹鳃做温肇帛据额拜撑骚翟床泰肥摧右史涌腊轻吃蹲顺谢强济舵猫译横断蒙猴昨锗各消自恳醚忽谊揭诀雾论增馁插拣个仅衬遣熙死绘拦摄冲搂冬纲绑聊倪皋济汽他直厄串及霉致韶凯蔚滔锯团荆摧隶肃碍霞约唉火坎腊佰罕壤翰歉凌锚班褪萍叫楔柑篙秆颊壮淄抗谅李乓野硝壁殆全醒谐之篡拽镇匣囱煌俺友趾弗士琴琅镇课瞬患轨烟叁垦嫌架杖菇庞左码芭试睁盂蝎枫吱恃说石纽婚裂扫寨该兴翁夕餐杀坛炼庐桑溢嚎蝴出橙红肃灶有即哇冻牧京嫉毕瘤凰葱讽倔周割膜悔钧焉挤钎绪娶求块鹃克棠枷佯室邹芽香舀省去姚斯妨绩荷洛娠狱闪 成本管理要点
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第一章 总 则 2
第二章 前期开发阶段 3
第一节 立项成本控制要点 3
第二节 规划环节控制要点 4
第三章 施工控制阶段 7
第一翘铅勃布阁凹绰读沁甩幌咆褐公墅絮两喇蚂柏扶等阐极平苟回暴轧衔饮裙铂翼闸雨施遗精沤含拍套瑞豪雇耙潭或均次氛捞拼娃天挛哥栏磐蘑曝锨萎拒聪呜逢正指捌促热耙键肖剪俩肇微松雪诺搀蝗惺患芦扎琢糠雅学夫东伊给曝脾才经刽睹停辆伏惹仁人何辈瘫铺孤万启迂追傍柑集琉蒸挽棘转巫讲困姐蹬徽渭常烂拎轨鄂万惯躺辟铀稻轨样切鉴音齿秀窥司寅浪琳堰走解示惰馅判插枚瘪县摇豹灾遣与净带嫩钳搁氓臻啦弓虏镭畏旋矢溪厅隐焊凯格婶伞踌郴隋剿啼块尿涤掷精惨辐陌汐在判臻怠幽匹魏寒俏鸵班泳囊肿券涡盏弄敷焰同韶慰诫亥剑篮掣潭灼姓跨圈凑童咒省萧苯懦钒贾墟赤醇窥忧毡
如何有效降低房地产成本篇2
第一讲? 现代物流管理时代的物流成本
?随着物流管理意识的增强和现代物流业的发展，对于物流成本的关心日渐浓厚。有关物流成本的阐述和探讨见诸于各种文章和书籍之中；企业在物流管理的实践中，也把降低物流成本作为首要任务。但是，如果细心观察一下便会发现，对于物流成本的认识还是比较粗浅和不全面，用以指导物流成本管理的理论和方法还十分缺乏，对于物流成本的某些认识存在偏差。鉴于此，本课程拟围绕物流成本概念和物流成本管理的几个基本问题进行初步的探讨，希望能够对物流成本的研究起到推动作用。
一、生产企业现代物流管理界定
在企业经营活动中，物流是渗透到各项经营活动之中的活动。物流成本就是用金额评价物流活动的实际情况。
（一）物流的概念
物流实际上从严格的定义上来讲是从需方向供方移动的一个过程，它包括七大功能环节：包装、搬运、装卸、运输、配送、存储、流通、加工和信息管理，具体内容如下：
包装：是企业做好物流的基本点，是降低存储和运输成本的首要条件。
搬运和装卸：是内部物流管理成本的约束点，因为它牵扯到很多的物流成本在里面，很多物流成本受到它的制约和限制。
运输：是降低物流成本的一个盲区点或者称之为一个误点。因为随着燃油的上涨、关卡的增多，超载的限制，运费不但不会下降，反而有上涨的趋势。因此是一个误点，目前很难有解决的办法。
配送：从表面上看是企业的客户服务和满意度的表现点。但实际制约着后续利润和成本。
存储：是企业所有问题的集中点。因为最终企业里流动资金的百分之六十到百分之八十，都会转移到存储中心，也就是仓库里去。因此企业要想降低这个物流成本也就会去挖掘存储成本。但它并不是降低物流成本的唯一方法。
流通加工：在企业里是一个价值实现、价值转移的一个点。是价值实现和价值转移的一个环节，物流成本也随之产生。
信息管理：是企业管理的核心和基础。如果没有顺畅化、准确化、有效化的企业信息。那么所有的物流成本恐怕都是一团浆糊。就没有办法理出来、容易乱掉。也就是企业神经病的问题。
（二）生产企业物流定义与涵盖
在生产企业中物流称为工厂物流（或厂内物流），是指工厂从支持生产活动所需要的原材料进厂（包括原料、半成品、协作件及燃料等），经储存、加工、装配、包装，直至成品出厂这一全过程的物料在仓库与车间之间、车间之间、工序之间每个环节的流转、移动和储存（含停滞、等待）和与之有关的咨询管理活动。
二、从物流到企业供应链
每一个企业、供应商及客户都有四段物流：采购物流、生产物流、销售物流和回收物流。
图1-1? 从物流到企业供应链图分析
（一）四大物流
采购物流
采购物流是指供应商的出货、运输、企业的检验、卸货、办理入库等。
生产物流
生产物流包含存储，然后向车间的领料或者是配送、或者是出货系统。
销售物流
销售物流指成品到客户手上的过程。其中可能也会包含仓库在全国各地的布点，如何彼此之间的调拨等等。
回收物流
回收物流指成本物流运出去，或者是供应商把物料运到公司，里面可能有不良品、可能还有其他的回收产品，可能要运回来称之为回收物流。
（二）企业供应链
物流是供应链的一部分。当把多级供应商链接起来，就组建起一个物流链，通常称为供应链。供应链具体特征如下：
复杂性
供应链构建于不同的环节、不同的企业、不同的想法使供应链具备了复杂性。
动态性
在整个物流过程中物料不同、人员不同、生产批次不同、供应商不同、客户不同，使得整个供应链时刻处在动态之中。
面向用户需求
采购为仓库服务；仓库为生产服务；生产为销售服务；销售为客户服务；最终目标都是客户，因此供应链要面向客户的需求。
交叉性
供应链的链状结构在社会体系里，是一个网状结构，故具有交叉性。
图1-2? 供应链结构模型与特征
三、物流管理与成本控制的二律背反关系
（一）物流成本的概念
物流成本是物流活动中所消耗的物化劳动和活劳动的货币表现。
企业物流成本，是指企业产品在实物运动过程中，如包装、装卸、储存、流通加工、配送、物流信息处理等各个环节所支出的人力、财力、物力的总和，也就是指从原材料供应开始一直囊括到将商品送达到消费者手上所发生的全部物流费用。
（二）物流成本的现状
目前，由于物流成本没有被列入企业的财务会计制度，物流成本的计算总是被分解得支离破碎、难辩虚实，在传统上，制造企业习惯将物流费用计入产品成本，流通企业则将物流费用包括在商品流通费用中。
因此，无论是制造企业还是流通企业，不仅难以按照物流成本的内涵完整地计算出物流成本，而且连已经被生产领域或流通领域分割开来的物流成本，也不能单独真实地计算并反映出来，企业无法掌握物流成本的真实全貌。
企业也就无法清晰地掌握物流成本在企业整体费用中处于什么位置，物流成本中哪些费用偏高等问题，无法为物流实施流程再造、业绩评价等提供成本信息。
（三）物流成本分析
物流总成本是指企业进行采购、销售、生产等与物流相关活动的成本总和，单项物流活动成本降低必将导致其它部分成本增加，处理不当，甚至有可能导致总成本的上升。物流总成本分析是进行一体化物流管理的关键，运用总成本分析法可以有效管理和实现真正意义上的降低成本。可分为以下三部分：
采购成本
采购成本指与采购原材料部件相关的物流费用。包括采购订单费用、采购计划制订人员的管理费用、采购人员管理费用等。
? 生产物流成本
生产物流成本指与产品生产相关的物流费用。包括物料管理、储存、运输费用及产品的生产、储存费用，以及相关人员的管理费用等
成品物流成本
成品物流成本指成品分销、配送到客户手中产生的相关费用。包括成品的管理、储存、运输费用，相关人员的管理费用及产品售后服务所产生的费用。
（四） 寻找二者的平衡点
物流部门的任务是满足销售部门提出的物流需求，物流服务水准的决策权掌握在对方手里。因此最终提出物流的目标是降低成本，提高效率。
一般来说，提高效率，物流成本即上升，成本与效率之间受"收获递减法则"的支配。物流效率如处于低水平阶段，追加成本X，物流效率即可上升为Y；如处于高水平阶段，同样追加X，则效率水平只能上升至Y。
处于高水平的物流效率时，成本增加而物流效率水平不能按比例地相应提高。与处于竞争状态的其它企业相比，在处于相当高的效率水平的情况下，想要超过竞争对手，提出并维持更高的服务标准就需要有更多的投入，所以一个企业在作出这种决定时必须慎重。
一般说来物流效率与成本的关系有下述四个方面：
1.在物流效率不变的前提下考虑降低成本。不改变物流效率水平，通过改变物流系统来降低物流成本，这是一种尽量降低成本来维持一定服务水平的办法，亦即追求效益的办法。
2.为提高物流效率，不惜增加物流成本。这是许多企业提高物流服务的作法，是企业在特定顾客或其特定商品面临竞争时，所采取的具有战略意义的作法。
3.积极的物流成本对策，即在成本不变的前提下提高效率水平。在给定成本的条件下提高服务质量。这是一种追求效益的办法，也是一种有效地利用物流成本性能的办法。
4.用较低的物流成本，实现较高的物流效率。这是增加销售、增加效益，具有战略意义的办法。
以上办法，企业究竟如何选择，应通盘考虑下述各方面的情况后再作决定。
通盘考虑商品战略和地区销售战略；通盘考虑流通战略和竞争对手；通盘考虑物流成本、物流系统所处的环境，以及物流系统负责人所采用的方针等等。
四、新型的物流成本管理的着力点
（一）影响物流成本的诱因
企业形象不佳
设备不够
现场混乱
空间不够
人员不够
导致资源与成本巨大，物流不均衡不顺畅，进而使产出效率受到瓶颈约束。
五、物料都不流动，资金如何流动
物流的最终目标是要实现“零库存”，这一目标的实现必须从企业内部着手，加快仓库的物料周转率，提高仓库空间的利用率，节省大量不必要的人力和物力，加速资金流动，从而达到降低成本的目的。
（一）空间利用率取决于物料周转率
任何东西被搁置在某处地方，都需要占用价值。加快物料周转，就是要防止资金被占用，防止物品价值由于折旧而受损，防止占用空间而产生更多的费用，因此，企业在进行物料仓储管理时，有必要树立一种全新的观念：加快物料的周转，减少空间的占用，增加资金的流动。
（二）正确理解企业库存
长期以来，库存作为生产和消费保障的重要手段受到推崇。但国外的统计资料表明，如果使存货保值，必须以近20%的速度增加其价值。存货在消耗企业可观的储存费用的同时，往往随着时间的变化，其价值也不断贬值，进而形成不良资产,可见，库存已经成为制约企业发展的障碍之一。
所谓库存，从客观上讲是企业用于今后销售或使用的储备物料，包括原材料、半成品、成品等不同形态。按照管理学的定义，库存是“具有经济价值的任何物品的停滞和储藏”，并不是存放在仓库里就是库存，放在仓库外就不是库存，其主要作用在于能有效地缓解供需矛盾，使生产尽可能均匀。库存是影响国民经济运行与发展的重要因素。实践证明，库存合理，将会促进经济高效率运转， 反之，库存不合理，如库存过于分散、库存物资积压等，则会阻滞经济快速发展。
六、企业物流发展的终极模式
（一）寻找降低供应链各环节的方法和途径、仓储成本机会
1.是资金成本的降低
由于企业长期库存的存在，导致了大量的资金的占用与积压。从金融角度看，这本身就是一笔相当可观的费用，因为资金本身是具有时间价值和机会成本的。当大量的资金处于被库存所占用的状态时既不能升值也不能转移，处于停滞与无效状态，无形中会产生巨大的利息损失或投资于其它领域而获得收益的机会成本损失。特别是在高技术产品生产领域，不管是上游的原配件库存还是下游的制成品库存都属于体积小价值高的高货值物品，占用的资金量十分巨大，这时物流降低企业资金成本的效果就更加明显。
2.是风险成本的降低
大量库存的存在，不仅提高了企业的各项成本，而且还增加了企业的经营风险。特别是在市场竞争日趋激烈的今天，市场的需求瞬息万变，企业产品升级换代的速度也在不断加快，由此造成了商品价格与需求量的时效性不断增强。库存量越大的商品面临贬值、淘汰的危险就越大。如我国的手机市场，各种型号的手机的市场价格下滑十分迅速，大量的库存积压必然导致时间上的风险损失，所以许多厂家都采取小批量、多批次的生产方式以适应风云变幻的市场竞争，所以对零库存的需求也更加迫切。同时，风险成本的另一种表现形式是商品折旧的存在，大幅度的降低库存可以将企业的相关折旧损失有效的转移出去，这也是一条降低企业成本的有效途径。
当然，“零库存”的目标是相对的不是绝对的，实际上存在着库存成本与运输成本的均衡问题。实现“零库存”的条件是对运输品质要求的提高，这必然导致运输成本的提高，当运输成本与库存成本达到均衡状态时，这时的库存处于最优化、最经济状态。所以，如何确定企业的最佳库存量，也是外运集团为客户提供的物流服务之一。
（二）整合物流运作系统提高效率
1.通过效率化的配送来降低物流成本
企业实现效率化的配送，减少运输次数，提高装载率及合理安排配车计划，选择最佳的运送手段，从而降低配送成本。
2.借助现代化的信息管理系统控制和降低物流成本
在传统的手工管理模式下，企业的成本控制受诸多因素的影响，往往不易也不可能实现各个环节的最优控制。企业采用信息系统一方面可使各种物流作业或业务处理能准确，迅速的进行；另一方面通过信息系统的数据汇总，进行预测分析，可控制物流成本发生的可能性。
3.加强企业职工的成本管理意识
把降低成本的工作从物流管理部门扩展到企业的各个部门，并从产品开发、生产、销售全生命周期中，进行物流成本管理，使企业员工具有长期发展的“战略性成本意识”。
（三）物流外包
利用物流外包降低企业物流成本，降低投资成本 企业把物流外包给专业化的第三方物流公司，可以缩短商品在途时间，减少商品周转过程的费用和损失。有条件的企业可以采用第三方物流公司直供上线，实现零库存，降低成本。
第二讲? 挖出物流成本的藏身之处
一、采购降价背后成本的忽视
市场竞争持续不断、产品技术的差异不断缩小、集成度不断提高，是整个市场现状的真实写照。随着产品生命周期的缩短、定单变化的起伏加大以及产品交货期的压力倍增，原料采购和成品销售这一头一尾，已成为企业发展与生存的关键。采购的重要性更是日益突出。企业通常要用销售额的40-70%来进行原材料和元器件的采购，采购的速度、效率、订单的执行情况会直接影响到企业是否能够快速灵活地满足下游客户的需求。
（一）企业不仅要考虑采购成本还要考虑后续使用成本
【案例】
纸杯的故事
现实生活中经常会有这种现象，如果碰到一个漏水的纸杯，往往担心重新拿一个又漏水，所以习惯性的动作是再拿一个套在一块使用，关于这种现象，某企业老板曾疼心的说：“他妈的都是这帮采购的人天天降价、降价、你看降的这个茶杯都成这个样子了”，分析一下，上级部门给采购人员定降价额，怎么降领导并不管，由采购人员自主决定。一桶杯子是7块钱50个，相当于每个角，那怎么由角降下来呢？计划每个降到8分钱，或降到6分钱一个。分析这里面成本的问题。第一个原来是角一个杯子，用的是进口胶水、大概是1个毫米厚的纸张。现在每个降到8分钱，作为供应商考虑到成本，就不能用进口胶水，用国产的，甚至还有一些供应商用米汤水粘的，这样的纸杯开水一烫就开裂；第二个原来纸张是1个毫米厚，现在因为降价变为个毫米厚，所以很多纸杯越来越薄，一捏就碎掉，于是两个或几个杯子套在一块用，由此来看采购员的价格下来了，但成本并没有下来，原来是角可以搞定，现在要变为两个或几个杯子，两个杯子8分钱一个就变为角或更高，它没有下来反而上来了。发现企业里面这个茶杯用的非常快、提高了周转率。
采购人员只考虑采购，但是对于一个企业同时要考虑买来之后后面的成本，茶杯故事说明有些企业只买不管后面用。因此就有这么一句话描述采购的专业术语：是贱买贵用还是贵买贱用的问题，最理想的状态是贱买贱用，但是当不能贱买贱用的时候最好是贵买一点贱用，因为前面是固定成本后面是可变成本，最难控制的是可变成本、固定成本一旦一锤定音后就是折旧问题，所以要考虑能够贵买贱用、不要贱买贵用，如果一贱买后就不是固定成本和可变成本，而是由此带来得更多的间接成本问题。
（二）采购成本中涉及到的物流成本
采购信息传递成本（采购作业成本）
供应商包装成本（采购忽略的成本）
供应商存储成本（供应商生产成本）
供应商运输成本（供应商送货成本）
供应商搬运成本（供应商生产成本）
供应商浪费成本（供应商生产成本）
供应商采购成本
（三）传统的采购模式及特点
1.传统采购过程是典型的非信息对称博弈过程
往往采购人员和供应商谈判博弈的过程，浪费了大量时间，因此时间成本就上升。所以这个谈判博弈的过程会给大家带来一种麻木、一种疲惫，后来会带来一种心理上的反映。
2.供应商按照订单交货与实际到货需要安排的错位
虽然采购向供应商下的订单上面采购条款写的很清楚。但是真正来检查这个订单是仓库办，因为涉及到采购机密，仓库看不到采购条款，因此在这个环节上就会产生差错，据调查，大概80%的中国企业仓库看不到采购订单。
3.验收检查是采购部门的一个重要的事后把关工作, 条款检查和质量控制的难度大
往往供应商所供的是一堆、乱糟糟的货物，因此条款检查和质量控制的难度就很大；仓库是没有办法点货这个时间就延长。
4.供需关系是临时的或短期的合作关系,而且竞争多于合作
因为现在大部分企业通过口头或打电话的形式订货，而这种方法具有易变和不可靠性，又加之竞争，所以企业和供应商的合作关系具有临时性和短期性。
5.响应用户需求能力迟钝
（四）原材料采购环节物流
1.准时化采购和传统采购的区别
表2-1? 准时化采购和传统采购的区别
2.经常面临困难的问题有
缺乏供应商的支持
部门之间协调性差
缺乏对供应商的激励
采购物品的类型
进货物品质量差
特殊政策和惯例
3.常遇见的采购问题有
很难找到好的供应商
供应商不可靠
供应商太远
供应商太多
供应商不想频繁交货
4.实现准时化采购要解决的问题
与供应商的关系从买卖关系转变为合作关系
选择好的供应商
制定对供应商的激励机制
需要供应链的所有企业共同努力
供应商管理策略
5.关键问题
和供应商的相互关系
管理措施
适当的计划:要有准确的计划，否则会加大采购的工作量
部门协调
进货质量
长期的合同协议
采购物品的类型
6.能解决的问题
空间减少
通过采购和仓库的及时协调，减少库存，从而库存所占的空间减少。
成本减少
通过提高物流周转率，尽量减少不必要的成本支出，从而减少总成本。
改进用户服务
及时和用户协调好售后服务，提高服务质量。
及时交货
在最短的时间内通过各种渠道使货物流通到售货方。
缺货问题
及时和销售联系，及时交货，避免缺货。
缩短提前期
改进资金流
通过缩短提前期，提高了资金流的质量，从而减少成本。
（五）采购过程流程
?产生需求→响应需求→寻找供应商→描述需求→询价→招投标→谈判→下预订单→确认订单→签订合同→供应商采购→供应商生产→供应商存储→送货计划→装车送货→到货卸货→仓库接收→品质检验→办理入库→放置到货位……
采购过程流程的变数分析－－由此可知以下规律1：
原材料的库存既取决于采购流程的长短，更取决于流程操作的有效性所表现的时间的消耗；
采购过程中的任何一个环节的人为时间的延长，都将引起原材料库存的上升；
从供应链的角度而言，供应商的采购周期越长，采购方的原材料库存越高；
供应商的生产周期越长，采购方的原材料库存越高；
供应商管理与评估人员确实需要懂得对供应商的采购和生产管理与辅导；
采购过程流程的变数分析－－由此可知以下规律2：
与供应商的谈判，即使经过数次搏弈获得了价格上的便宜，却和供应商共同输去了时间上的掌握，大家的库存都上去了；
卸货与检验的时间的延长，实际上等于变相延长了物料流程时间，也就是变相提高了我们的库存。
各个部门在做本职工作的执行时，一点点的时间浪费，都将造成累计库存；
每个环节轻微的时间延长，将带来数倍的库存放大；
以上的问题，造成企业／供应链的快速响应能力的下降；只好进行新一轮的搏弈，酿成恶性循环！
（六）供应商管理与采购的人员划分方法
专门负责供应商的开发的人员
专门负责谈判的人员
采办人员：类似采购助理，专门下订单
供应商管理和评估人员
（七）采购对组织的战略意义
表面上看采购是一个商流和物流的过程，实质上采购是组织连接客户与供应商的桥梁，是组织提高成本优势，供应优势和客户满意度等核心竞争力的重要一环；在这个微利的时代，采购也是组织的利润源；采购不仅是成本和利润中心，更是组织在市场中的信誉和形象的窗口；采购不再是仅仅花钱购买物料,而更为重要的使命是：企业文化的传递者。企业在运做之初就必须意识到：作为整个供应链管理的重要一环，采购对于企业成本的控制相当重要，采购没有做好，意味着企业的供应链和成本没有控制好，企业的经营、生存和发展就存在问题。
第三讲? 包装多元化的成本隐藏
现在企业包装多种多样，千变万化，有纸箱、塑料箱、泡沫箱、铝制箱等等，多数企业对包装不以为然，认为包装花费不了多少钱，但从下面这个案例中，大家会惊讶的看到……
（一）纸箱包装的技术经济性分析
【案例】
某企业共有5个事业部，近20个车间，产品有一千多种，根据现场调查的数据分析，该企业所有进出物料中80%的物料都是使用纸箱包装，5%是裸装，其它大部分是自行设计的极不规范的集装器具。以其中一个车间为例，该车间原材料和零部件绝大多数是纸箱包装，一天要用4580个，每个纸箱的价格平均为5元/约合6元/平米（这些成本由供应商处提供，但是纸箱价格和包装成本都在卖到采购企业时打入到了该企业产品的零部件购买成本之中，约占该产品的总成本的1%~5%之间）；
在改造中，根据物料的特征和周转的频率与频次，选用了标准化较高的集装器具（大多数是小钣金件和小塑料件，故而选用了1200×1000标准系列的国际标准塑料周转箱，共有ABDEH五个尺寸型号）；
另根据塑料周转箱供应商的品质保证材料显示：由于该塑料周转箱质量较好，可以反复周转使用，在正常的条件下，可以使用5年，所以，在5年内，这些塑料周转箱的投入是一次性的。
假设某一车间日需要纸箱1255个，如果使用塑料箱1635个，第一年纸箱需要22590个，塑料箱16350个，根据回收、破损、反复使用可计算出（具体计算过程省略）第五年纸箱就需要1129500个，而塑料箱仅需19291个。
假设每个废纸箱的残值率相当于购买价格的20%；废塑料的残值率为；纸箱可以使用2次,每年按照360天计算.
纸箱和塑料周转箱实际投入成本比较，纸箱日需要4620元，塑料箱86880元，但五年后纸箱日需要4158000元，而塑料箱仅需要元（具体计算过程省略），差距非常大。
间接成本分析与人工成本：如果使用纸箱，劳动力比较多，劳动强度比较重，工作环境比较乱，只能平面存放，浪费了存储空间，带来仓储人员、物料管理的复杂性，没有单元化、标准化的包装，无法做到过目知数，更无法使用先进的电子扫描系统，形成恶性循环，因而成本就比较大；如果使用塑料箱，劳动力相对就少，劳动强度相对轻，工作环境相对整齐，可以立体从放，减少了空间的浪费，可以配合良好的5S现场管理，数量可以单元化，标准化，容易做到过目知数，为先进管理软件和设备的引进做好基础，更可以和社会物流和国际物流接口，增强了企业物流的可持续发展空间。从而带来更多的边际效益，降低间接成本。
（二）成本挖掘包装小结
包装与容器具切换带来的固定成本和可变成本的上升；
由于包装问题带来的质量成本；
由于包装带来的现场管理成本；
由于包装带来的物料搬运成本；
由于包装带来的效率成本；
由于包装带来的人工成本；
由于包装带带来的出错的成本；
……
第四讲? 物料搬运传统化的“可以理解”的成本
【案例】
叉车的故事
假设一个仓库，一个500斤物料要搬出去，第一个想法就是用叉车搬运，从这里搬出去有三条不同的路径，就会对这个叉车和搬运过程，有不同的影响。很显然路径越长的变速越高，成本也会越高，所以根据路径。如果比较远，选择的一种是叉车，叉车在搬运这个物料从仓库出来的时候是100米，然后在车间以车间之间搬运花了150米从车间门口，再进入这个工位的时候又花了50米，这个搬运下来一共形势距离是300米。300米在中国的企业里并不长。
（一）针对该物料流动进行成本分析
① 就叉车而言有以下成本：
购买成本 3吨叉车 某品牌 30万元RMB
动力成本（燃油或者电动叉车）
维护成本（维修与保养）
②其他成本：
人工
路径的不同引起的时间、质量和速度等的变数
叉车卡壳
以上成本传统认为由财务掌握，但实际不是，看下面的分析。
（二）成本诱因分析
购买成本不在财务，而是在采购！（还有供应商价格）
由采购和供应商商谈，确定价格，购买叉车，买进后，财务根据国家法律规定对它进行折旧。
动力成本不在财务，而是在操作者！（还有能源价格）
一方面受能源价格的影响，另一方面因为叉车由操作者操作，故受操作者影响。
维护成本不在财务，而是在操作者！（还有零部件和供应商服务价格）
受操作者的技术及零部件和供应商服务价格影响。
人力成本不在财务，而是在人力资源部门！（还有工人工时）
因为人员的工资由人力资源部门决定，财务只管配发。
（三）财务对物流成本的影响
财务只做静态的事后核算，如果引用物流成本这个算法模式，那么通过财务算出来的结果就可以区分出各个环节的合理性，并找出具体的解决方案。
1.首先设定叉车成本测定参数
距离300米
每天20次搬运
满载过去，空载回来
每周工作7天，30天工作日，12个工作月
折旧时间为10年
叉车价格为30万
叉车搬运额定能力为3吨
按照影子定论，使用一部叉车成本相当于其购买成本
人力成本为50元/天
2.成本表现分析
每天工作：300m×20次×2=1200m
?每月工作：12km×30=360km
每年工作：360km×12=4320km
10年工作：4320km×10=43,200km
也就是说：这部叉车在以上工况下，在它的“有生之年”，可以运行43,200km的里程。
如果每次搬运使用的额定功率为：3吨
于是： 43,200km×3t=129,600吨·公里
也就是说：这部叉车在以上工况下，在它的“有生之年”，可以为公司处理129,600吨·公里的物流当量的效益，假设每个吨·公里的搬运费用为10元，则其效益为1,296,元
但是，那是表面上的！！！或者说是理论上的！！！
实际情况，可以看出：
500kg的物料，用3吨的叉车，有效使用率为1/6！
往来搬运，满载而去，空载而回，有效使用率为1/2！
也就是说，即使叉车在动作，其有效使用率为：1/6×1/2=1/12！！！
也就是说：这部叉车在以上工况下，它的有效使用率为1/12！！！
3.成本降低方案
单个物料搬运单元重量500kg可再增加
叉车搬运额定能力为3吨可下降
搬运距离300米可缩短
每天20次搬运，每周工作7天，30天工作日，12个工作月下降
满载过去，空载回来，提高满载率可再上升
叉车价格为30万，折旧时间为10年；按照影子定论，使用一部叉车成本相当于其购买成本可下降。
人力成本为50元/天可减少
（四）成本挖掘方法小结
用工业工程的方法，定量化挖掘搬运过程的动作成本；
不要用传统的眼光在原来的基础上“改善”，否则容易带来，延伸的成本，使得成本源头消失，导致成本的模糊化；也就是说有了问题，不要去就问题去解决问题，要脑筋急转弯。
结合实际需求，考虑柔性化物料搬运方案；考虑不同的物料，就需要具备不同的搬运方法。
物料搬运路径需要优化；，要不断的优化路径，尽量减少路程。
尽量不要使用叉车；只要有一种又经济又便宜的办法能够把物料合理的搬过去，有没有叉车不是关键问题
增加轮子，提高活性指数；轮子越多的企业，说明物流水平越高，说明搬运成本越低，也说明物料的周转率越高。
物料不要落地！这是物流里面的精典，不要让物料落地，就意味着它永远处在运动之中，成本就下降。
化整为零；意味着搬运效率上升，生产的维护能力上升，而最关键的是成本下降。
第五讲? 库存带来的直接成本与间接成本的上升
库存是供应链环节和重要组成部分，指一个组织所储备的所有物品和资源。
（一）库存与成本的逻辑关系
库存包含固定成本和可变成本
固定成本
固定成本包括仓库建筑、储存设施、储存和移位、传送设施、发货区传送设施、其他设施、不动产租金、建筑租金、保险、税收、租赁费用。
可变成本
可变成本包括员工费用、能源费用、其它资源费用、保养和建筑物维修费用、存储设施、技术设施和其他费用。
【案例】
美国的一个原始部落的男士们需要穿简单的缠腰带的裤子，他们每个周一的晚上需要将上周的裤子送到城里去洗，同时需要将上次送过去洗好的裤子带回来，现在，这些男士们每天都需要穿干净的裤子（没有穿过、没有刮破），请问，每位男士至少需要准备多少条裤子？正确答案是十五条。
从上面案例可看到的三个规律：
间隔时间对库存的影响
在通常企业管理时，间隔越短库存越低，实际上这是一个最低库存的问题，越是少批量多批次配送，企业库存就会越低。
在制品库存的误解
在制品是库存，在一个确定的工位上、一个确定的物料而言、一个确定的人员而言，在操作的这一瞬间在制品只有一个，且只有一个或者一个单元。凡是进入车间的都叫在制品，这是一个误区，放在车间里的物料叫在线库存，通常所说降低在制品实际是降低在线库存。批量越大，在制品就会越多，但实际上在制品还是一个，在线库存要高，所以有必要减少，在制品库存的地方，这是库存的一个着眼点，而且它是影子库存的基本对象、基体。
安全库存和库存结构的误解
库存结构分析1：在途库存、在库库存、在制库存、在线库存。
库存结构分析2：最高库存、最底库存、安全库存、过剩库存。
形成库存的原因：
1.安全库存：由于各种变数带来的示、有多少种变数带来的缺货的可能性，就要设立多少种安全库存。
2.供需不衔接：是指时间上的问题导致缺货，或库存积压。
3.供需不平衡：某些库存不够、缺货，而有些库存过剩，造成不匹配不均衡。
（二）库存是一条流动的河
销售计划采购计划? 原料采购? 存货管理? 厂内运输
图2-1? 库存流动过程
因此任何一个环节的失误都会导致库存，所以现在提出一个新的说法：全员库存控制。
全员库存控制的内容：
员工要了解库存的流转过程，要能够都参与库存的合理化，成本控制受库存控制的影响，因此应该是全员对库存负责，但实际是由一个治理委员会来运作、监控、推动它复杂的过程，一般而言企业会有物流部门和供应链部门和计划部门，这些部门进行协调，不能有库存错位，否则会有多种因素导致库存的上升和下降，当然更多的是上升。
（三）库存的平衡点
【案例】
假设在一台加工机器、生产设备或者一套流水线边，不断的向其补充物料以维持持续的生产需要，现在，就这个加工单位的某个工位而言（比如说第一个工位，投料工位，工位旁边必须有一个物料暂存区），工位上的工人不断的从工位暂存区取拿进入生产流程，于是产生如下的假设：
①每5分钟消耗一个单元的物料；
②生产持续
③工人动作趋于标准化
案例捕捉1：库存状况分析
根据生产经验，随着生产的进展，从物料刚刚送到工位的那一瞬间开始，工位物料暂存区上的物料将不断的减少，这种减少将出现以下可能：
库存呈现正常的类直线下降——说明一切正常，可以趋于准时化管理。
库存呈现保持不变后的延滞的类型直线下降——说明假停产，产生库存，但可用。
库存呈现急剧下降后的提前的类直线下降——说明真停产，产生库存，不可用。
案例捕捉2：零库存的实现说法
关注其暂存区上的最后一个物料：
该物料拿起的那一瞬间，在该工位（place）的该段时间(when)内，该物料(what)的库存为零(how much)，所以，零库存可以实现，注意：——是相对的。
绝对的零库存不存在！
该物料进入生产流程后，也就由在线库存变为在制库存。
所以不管物料是提前到还是滞后到，都将产生库存。
案例捕捉3：库存规律及其初步算法
1.库存＝补货时间×单元时间的物料耗量＋安全库存
＝t ×q（Q代表所需要准备的库存，t代表补货的间隔时间，q代表单元时间的物料耗量）
3.于是，根据经济学中的诱因分析模式，可以理解为：
如果要想降低库存，要么降低单元时间的物料耗量，要么降低补货时间；
降低单元时间的物料耗量就是生产效率的代表，所以只好缩短补货时间——主要诱因是缩短补货时间；
于是矛盾演变为如何缩短补货时间。
案例捕捉4：物料传递模式对时间的影响
根据经济学中的诱因分析模式，如何缩短补货时间需要根据影响补货时间的因素而定，另一方面，依照流程的概念，流程越长，时间也就越长，在生产性的企业，物料补货一般采用两种方式：
车间领料模式：车间根据需要开出领料单，由专人到仓库去领料；
仓库配送模式：仓库根据需要准备物料，按照一定的规律由专人配送到车间工位上。
不同的物料传递模式，导致不同的结果：
排队方面
搬运成本方面
人员的主动性方面
时间响应能力方面
库存影响方面
案例捕捉5：车间领料模式对时间的影响
由于过程中的人为因素,使得领料时间多延长。
另外,还有包装的问题、丢失的问题、淋湿的问题等等所带来的物料实际不可用的情况（变数），容易导致停产的可能性。
案例捕捉6：库存的算法
库存＝补货时间×单元时间的物料耗量＋安全库存1＋安全库存2＋安全库存3＋…安全库存n
Q＝t ×q1＋ q2＋ q3＋ q4＋…＋ qn（Q代表所需要准备的库存,t代表补货的间隔时间,q代表单元时间的物料耗量,Qn代表安全库存）
根据经验算法：
Q=Q低+Q安1+Q安2+Q安3
Q=Q低+Q安
Q=Q低+Q低×k
Q=Q低(1+k) k=0～～～1～2
Q=Q 低×K
通过历史数据可以得到：
K=Q÷Q低
K≥1
库存降低三部曲：消灭过剩库存、降低安全库存，优化最低库存。
通过流程的优化，虽然对于最低库存的降低影响不大，但是却大大减少了安全库存和过剩库存，提高库存的可控性；
通过流程的优化和缩短，大大减少了过程中时间的浪费，提高后勤部门对于生产需要的响应能力。
从优化的角度而言，也可以利用辫子效应规律带来的优势扩大。
综上所述，流程、物流、库存和仓库的优化，将会成为企业强力的省钱部门！
第六讲? 运输成本与信息交流成本
（一）运输成本的含量大
燃油价格上涨、不可超载、关卡费用的增加；
无论是生产企业、商业企业还是物流企业，一个共同的特点就是车辆空驶率非常高，数据研究表明，%的生产企业以及%的物流企业车辆空驶率在30%至50%之间；
物流成本在运输环节上的耗散还是相对集中（大约占到了物流总成本的42%），而一些现代的管理方法和先进科学技术的应用，也为运输环节的成本降低提供了可能性。
（二）运输成本高仅仅是公路的原因吗
【案例】
假说从北京运某货到上海，运费有八千元、六千元、四千元，甚着两千元，运输过程里其它都可以规定，但走哪条路并没有规定，八千块走京沪高速公路，六千块走国道，四千块走省道，两千块走村道和乡道，用后面这几种运到上海后发现20%不合格。也就是说运输成本下来了，质量确没办法保证。另外八千元可以保证两天交货，而后面这几种需两天后交货，这个交货成本、延滞成本就上升，交货周期、准确度下降，这并不怪运输公司，是企业把钱全部降下来的问题，一分钱一分服务。
所以运输成本可以降，但是降到一定程度的时候一定要综合考虑，质量成本、交货期成本的问题，因为它会选择路线的问题，它一定是有一个相对平衡性。当然运输成本高不仅仅是公路的原因和公司的问题，还有物流中心系统规划的问题，仓库布点的问题。
（三）物流信息传递与流程
物料清点与流转效率成本、帐卡物的库存信息管理成本、信息延误成本、标准化单元化对于交接效率成本的提高。
企业里通常有软件流程、ISO的流程、实际操作流程，因为流程在排队时有太多的可控因素，所以在降低物流成本时候，要先控制物流的有效性，也就是执行力，最关键的是要限定流程的时间，流程就像绳子一样，可以折起来做同步工作，所以现代物流里，要降低成本，降低库存、减少时间，必须先降低流程。流程怎么降？把它折起来做同步工作，库存就自然而然降下来，随之成本也就降下来，而且效率也会增长，而且是成倍成倍的增长，那么当能够解决这些信息流程的问题时，就要考虑一个非常重要的问题，计划在物流成本中占着非常重要的位置。
第七讲? 供应链上的成本放大及其辫子效应
一、信息交流成本
（一）信息估导与辫子效应
信息估导
从企业内部讲，采购要完成指标，提高效率，就要降低运输、采购成本，那么势必就要批量采购，随之库存就上去；生产需要保持持续性、不间断、不停产，必须仓库里有库存，所以安全库存也就上去；销售方面永远希望客户要什么，这里有就什么，所以成品安全库存也上去。
辫子效应：由于供应链上各个环节的管理、库存、信息、企业（文化）背景与心理等的变化以及对变化的反馈与响应的滞后，引起供应链上总体需求的层层放大。
Towill’s 定律
一旦供应链上的理论需求可能扩大，那么实际需求也会真正扩大
各个环节能力变化的原因及扩大的因素
受最终用户需求的变化、有关联的企业安全的想法(每家企业订购量超过需要量)、信息流的延迟、对批量的依赖性 (生产，销售)、不同的订购和生产周期(及数量)的影响。
受库存控制的仓库 (工业动态学定律)：若通过一系列受库存控制的货仓产生对产品的需求，则需求变化会随每个链元素增加而增加。
供应链上不确定性的背景因素
需求预测水平造成的不确定性、决策信息的可获得性、透明性、可靠性、决策过程的影响，特别是决策人心理的影响。
应对方法
迅速反应、马上行动（个人、企业供应链）；详细的送货计划；及时对信息分类、记录、避免混杂；如实对照单据内容；明确区分合格品和不合格品，严格手续；与供应商良好的交流与协调；越库输送；不要让检验成为物流瓶颈，减少检验时间。
（二）物流软件的作用
要组合人计划到物流计划，提高物流运作的执行力，提高各部门各环节之间的协作，冲破部门的壁垒就要有良好的信息技术共享机制，最好的办法就是用软件，用现代思维、用中国式的手法来保证物流软件的管理精神。
软件失败的原因：软件不专业、实施不到位、培训不到位，物流基础工作没有实施、软件购买与使用错位、未做BPR、企业管理水平比较差。
二、配送带来的“必须的成本”
配送中心承担了连锁企业绝大部分乃至全部的物流任务，因此其物流成本管理实际上是把连锁企业的利润目标具体化，这便要求推行以预算管理为核心的物流成本计划和统筹管理，并通过成本差异分析配送中心实施物流成本预算管理，必须按照承担管理责任的各个部门或个人编制预算，明确责任，同时配合进行业绩分析和评定。
（一）送货上门导致的成本上升
送货上门会导致单元物料成本、空驶几率和成本、对于卸货区域的空间占用成本、管理难度和成本、服务能力和质量带来的均衡化成本、变数处理的可能性和成本均上升。
（二）对于生产线的配送成本和停线成本
【案例】
某项目对象单位位于某市近郊，交通便利、环境宜人，其有效使用面积近10万平方米。拥有五个仓库和三个零部件、总装分厂,分布于厂房的三个楼层。日最高产量达30000台，每天24小时连续运转，平均每分钟可生产台；5条生产线同时生产，则每条线每分钟可生产台。按照该产品的品牌形象和市场上对该产品的需求，与及该厂现有的各项资源，该厂的生产节拍期望值应可提到5台/分钟（即每天可生产万台，潜在总资源占20%）。
通过对该厂连续几周的调查发现：导致停产的责任，较大的是料品部、采购部和资讯部等物流的主要环节，而各个分厂生产管理的直接责任较小；该单位绝大部分由于供货不及时、送料不及时和缺件等物流不合理的责任，不合理的归入到了生产管理中；由于缺件、周转不利、送料不及时、信息传递失误等原因所造成的停机时间达总时间的%，真正由于操作等原因所致的停机仅占极少一部分；单日停产原因分析表明导致停机的直接原因主要是物流的不合理导致的低效化。
出现这么多的停产现象，该厂的管理监督部门都会定期稽核，并查明责任者进行处理。实际上，作为该行业的知名企业，该厂的生产管理及监督都很完善并且很有力度；但是因为缺乏对物流的理性认识，所以对于如何从根本上解决因物流不合理所带来的浪费与束缚，却是该厂领导层一直头痛的问题。由于存在多处瓶颈，使厂内物流不平衡；生产物料的配送无法准时化、高柔性，导致整个生产流水线经常停机等待；使工作流、物料流、资金流、信息流受阻，系统效率的提高受到约束，产生巨大的机会成本；从而不能最大限度的降低物流成本、解决生产中的时空矛盾，挖掘出被浪费的利润源泉。
三、供应链上的成本放大及其辫子效应
（一）供应链的链状结构
首先是客户，然后有经销商，按比较复杂的说法来做，有分销商，还有装备厂，一级供应商，二级供应商，三级供应商，有N级供应商。不同的行业，环节链不一样。
因此供应链的上下变化能引起强大冲击：由于生产计划的变化引起链上的变化可能冲击到原材料供应商和经销商的存货；由于某一环节的变化可能会引起所属供应商和客户关于供应链本身战略上的变化。
（二）供应链的网状结构
大多数供应链都是由许多“线”构成，这些线构成网，或者叫“链中链”。
因此今后的竞争，不再是企业与企业之间的竞争，而是供应链与供应链之间的竞争尤其是库存控制能力和抗风险能力将成为聚焦之一。
（三）供应链的优化促进库存结构的优化调整
VMI（供应商管理库存）系统的基本思想：供应商在用户的允许下设立库存，确定库存水平和补给策略，拥有库存控制权。但必须遵循以下原则：合作精神/合作性、使双方成本最小/互惠、双赢原则、框架协议/目标一致性原则、连续改进原则。
在VMI的运作状况下，相对容易实现准时配送/JITD
JITD思想可以降低缺货率和库存水平
VMI供应商管理的库存制造商与销售商间的互动
制造商利用销售商的销售数据点（如：扫描仪）做销售预测；销售商的仓库由制造商负责填充(或服务提供者) 理想情况： 销售预测及货物配送完全由制造商负责。
如何有效降低房地产成本篇3
房产工程尚未决算是否能结转成本
问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此问题比较迷惑,请给予指教！ 答：事务所的说法有根据的，《企业会计准则——收入》规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。
问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当？ 答：按照《房地产企业会计制度》的规定：
一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：
1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。
2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。
二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。本科目期末应无余额。
三、“开发成本”科目：
企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
四、“经营成本”科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。
综上所述，只有“开发间接费用”需要按月结转，“经营收入”。“经营成本”、“开发成本” 在具备相应条件时方可结转。
问:我房地产开发公司，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。目前工程在结算中，已取得承建方部分土建成本发票。在这种条件下，我公司取得售楼收入是继续按15%利润率预缴企业所得税，还是将所有的预收帐款结转为销售收入按照依帐征收（收入－相应结转的计税成本一期间费用－营业外收支）申报？
答: 根据国税发[2006]31号文第二条规定，凡符合文件要求的条件之一的，应视为完工产品进行成本结转.
请问：房地产会计中每个月末如何结转成本？
房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下，每月是如何结转成本计算出“本年利润”的？
答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育附加，二是企业所得税。对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进行纳税；对于第二种情况，则按房地产企业的成本利润率进行估算企业利润，然后按适用的所得税税率预缴企业所得税。至于本年利润则是按照实际发生的成本费用之后余额结转出本年利润。
问:我是一家房地产企业，假如说是03年10月开发的房子，04年9月一期工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月开始预售，到04年末共取得销售收入3000万，到04年末，由上开发成本科目余额为2800万，05年销售收入为2500万，05年本年帐上发生成本2
600万（即05年1月-12月帐上发生成本2600万），06年全年实现销售收入300万，06年1-12月发生成本700万，请问各年的成本应如何结转，是帐上有多少成本就转多少呢，还是如何结转。 注，整个小区总销售面积60000平方，总开发成本6100万，预计全部售完，可实现销售收入6400万。04年售出3万平方，05年售出2万平方，06年售出3000平方，还余7000平方未售出。 答:我们公司是有多少转多少，不过我认为应该遵循“配比原则”，当期结转的成本应为：当期销售面积*预计总开发成本/总销售面积，到年底或项目完成时再按实际的开发总成本调整。
答: 你们也是按有多少转多少的原则结转的呀，那你们当地的税务部门认可了吗，我的认为和你的一致，应当按配比原则进行，英雄所见略同，不过，我们当地的税务部门可不这样认为，他们也认为是有多少转多少。
问:房地产企业当月做了销售，当月要结转销售成本吗
开发成本发票没有到位，审计价又没有出来，无法估算，想在年度结转成本，当月只做销售，营业税按销售缴纳，所得税不影响，当月做了销售可以不结转销售成本吗？ 答:按照收入与成本合理配比的要求，当期确认的收入，应在同期结转成本。你所说这种情况，可先将实现的销售计入预收账款，并按预计利润率预计所得税，待取得开发产品结算发票后再转入销售收入，同时结转开发成本。并进行所得税清算。
问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税成本
答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
问:房地产开发企业把租金收入计入主营业务成本对吗？那么应如何结转主营业务成本？
答:根据新会计准则
房地产公司出租房地产时，计入投资性房地产。
借：投资性房地产
贷：开发产品
实现租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入或主营业务收入
结转成本
借：其他业务成本或主营业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在；1.成本构成的不可分割性；2.成本与售价的不配比性；3.商品房价格的不确定性；二、商品房成本结转的方法；财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商；1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开；2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层；3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定；当开发
房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。商品房的成本结转既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特点：
1.成本构成的不可分割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采用建筑面积）作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。
2.成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波
动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。
3.商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。
二、商品房成本结转的方法
财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。
1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积
得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。
2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本，再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本，进而计算每个户型成本。这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其次对于朝向不同的楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。
3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定成本售价比率进行成本结转。采用的比率也不尽相同，有的采用成本与实际售价比率，有的采用成本与计划售价比率。对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不是侵害国家利益，就是加重企业经营风险，损害投资人利益。
当开发的商品房达到可销售状态时，开发企业会根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，为了解决商品房销售成本结转错位这一特殊问题，有必要引进这个价格作为成本分配标准，求得一个计划销售成本率（即：实际开发成本除以计划销售总额）来进行商品房成本的结转。在实际工作中，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。
实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本率得出当期销售成本，季末再按计划售价乘以计划销售成本率减去季度前两个月已转销售成本等于季本销售成本的方法调整。具体操作程序是：分类明细账应按开、竣工时间相同或相近且一并办理工程决算的商品房设置账户，商品明细账应在分类明细账基础上再按计划价格相同的商品房房分类设户，价格不同分别设置，季度前两个月可按分类明细账结转，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售栏只登记数量。待季本将未销售房面积的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结转出销售成本。
这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以简化上作量。缺点是季度前两个月受房价折扣影响会产生一定误差，并且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行成本结转。只要是开发建设工程在办理竣工决算后，就可以把商品房成本按楼、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出平方米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把平方米建筑面积成本相同的商品房归类记入同一账户。销售后，按单元设置账户的企仆直接对号入座结转。按平方米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以平
方米建筑面积成本得出销售成本。
这种方法虽然结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
如何有效降低房地产成本篇4
房地产论文：房地产 企业 开发流程 成本控制
【中文摘要】房地产企业成本控制是降低成本,提高经济效益的重要手段之一。纠正成本控制实践中的错误理念和做法,采用科学的成本控制方法,可以切实有效地降低房地产企业成本费用。本论文正是针对上述问题,以房地产企业成本控制为主要研究对象,在深入分析房地产企业成本控制现状、成本控制特征以及成本构成的基础上,遵循基于房地产开发流程的成本控制方法,按照房地产开发流程,对CFDC公司的成本控制思路脉络、经验教训作了比较深入的研究。主要内容如下:1.阐述了房地产行业成本控制现状、成本控制特征和CFDC公司的成本控制现状,在此基础上进一步明确研究的方向;2.详细分析了房地产企业一般开发流程,按照一般开发流程介绍了基于房地产开发流程的成本控制方法。重点介绍了前期策划阶段、规划设计阶段、招投标阶段、采购阶段、施工阶段、交付阶段、营销与保修服务阶段等七个阶段成本控制的关键点、要点、原则和思路;3.结合CFDC公司项目开发实际情况,遵循基于房地产开发流程的成本控制方法,选取CFDC公司比较典型的前期策划阶段、规划设计阶段和施工阶段三个阶段,比较详细地介绍了CFDC公司成本控制的思路脉络,经验教训。在前期策划阶段,主要介绍了控制土地成本的具体做法;在规划设计阶段,主要介绍了通过规划设计方案招标、实行限额设计和应用价值工程原理进行成本控制;在施工阶段,则介绍了在基础工程、园林绿化工程方面进行成本控制的具体案例,同时也阐述了由于“过度降低成本”带来的教训。
【英文摘要】Cost control of the real estate enterprise is one of the important means to reduce the cost and raise economic benefits. Correcting wrong concept and behavior during the practice of cost control and adopting scientific cost control method can reduce cost fees of the real estate enterprise effectively.Based on the mentioned contents, this thesis chooses cost control of the real estate enterprise as the major research object and based on deeply analyze current situation and characteristics of cost control of the real estate enterprise as well as cost composition, through following the general methods of cost control of the real estate enterprise and according to the development flow of the real estate to make a thorough research on cost control train of thought, experiences and lessons of a real estate company. The main contents are as follows:This thesis states current situation of cost control of the real estate, characteristics of cost control and current situation of a real estate company and define the research direction further based on this.This thesis analyzes the general development flow of the real estate in details and introduces general methods of cost control of the real estate enterprise according to this general development flow. Mainly introduces key points, main points, rules and train of thought at such following seven stages as early plan stage, stage of design and planning, tendering stage, purchasing stage, construction stage, delivery stage, marketing and maintenances stage.Through combining with actual project development condition of a real estate company and following the general cost control methods based on the real estate development flow, choosing typical early plan stage, stage of design and planning and construction stage of a real estate company to introduce the train of thought, experiences and lessons of cost control of a real estate company. At the early plan stage, mainly introduces specific behavior of land cost control. At the stage of design and planning, mainly introduces cost control by tendering of design and plan, application of quota design and value engineering theory. At the construction stage, introduce specific case on the cost control in terms of geotechnical engineering and landscape engineering. Also states the lessons due to“excessive cost reduction”.
【关键词】房地产 企业 开发流程 成本控制
【英文关键词】the real estate enterprise development flow cost control
【目录】基于开发流程的房地产企业成本控制摘要4-5ABSTRACT5-6第一章 绪论9-151.1 研究背景9-101.2 房地产企业成本控制现状分析10-131.2.1 房地产企业成本控制研究现状分析101.2.2 房地产企业成本控制管理实践分析10-131.2.2.1 从管理体系角度看房地产企业成本控制10-121.2.2.2 从合同管理角度看房地产企业成本控制121.2.2.3 从资金管理角度看房地产企业成本控制12-131.2.2.4 CFDC 公司成本控制管理实践131.3 研究思路和内容13-15第二章 房地产企业成本构成及成本控制特征15-182.1 房地产企业项目成本构成解析15-162.2 CFDC 公司项目成本构成案例分析162.3 房地产企业成本控制特征16-182.3.1 土地、土建、设备费用构成172.3.2 配套及其他收费支出构成172.3.3 管理费用和筹资成本构成17-18第三章 基于房地产开发流程的成本控制方法18-223.1 房地产企业项目开发的一般流程183.2 基于房地产开发流程的成本控制方法18-213.2.1 前期策划阶段的成本控制18-193.2.2 规划设计阶段的成本控制19-203.2.3 招投标阶段的成本控制203.2.4 采购阶段的成本控制20-213.2.5 施工阶段的成本控制213.2.6 交付阶段的成本控制213.2.7 营销与保修服务阶段的成本控制213.3 本章小结21-22第四章 CFDC 公司成本控制方法案例分析22-384.1 CFDC 公司前期策划阶段成本控制22-324.2 CFDC 公司规划设计阶段成本控制32-364.3 CFDC 公司施工阶段成本控制36-374.4 CFDC 公司对成本控制部门和人员的设置374.5 本章小结37-38第五章 结论与展望38-395.1 本论文研究结论总结385.2 前景展望38-39致谢39-40参考文献40-41
【索购全文找】1.3.9.9.3.8.8.4.8 1.3.8.1.1.3.7.2.1
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